A씨는 사건 목적물인 토지(이하 사건 토지)를 아버지로부터 상속받았다. 그런데 A씨가 상속받은 사건 토지는 이미 40여년 전 도로를 넓히면서 도로부지에 편입 돼 지역 관청이 관리해왔다. 아울러 사건 토지는 전(田)에서 도로로 변경되며 40여 년 간 지세도 부과되지 않았다. 그러나 뒤늦게 이 사실을 안 A씨는 지역 관청을 대상으로 사건 토지 점유 및 사용으로 인한 차임 상당의 부당이득을 취했으므로 이에 관한 반환 청구의 소를 제기했다.

위 사건에서 주 쟁점은 소유주인 A씨가 사건 토지에 대한 사용 수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것이 허용되는 지의 여부와 사유지가 일반 공중의 교통을 위한 도로로 사용되고 있는 경우, 토지 소유자가 도로 부지로 무상 제공받은 사람들에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하거나 일시적으로 소유권을 행사하지 않겠다고 양해한 것인지 여부였다. 다시 말해 소유자의 핵심적 권능과 원칙의 대립에서 무엇을 우선해야 하는 다툼이었다.

- 장심건 부동산전문변호사가 말하는 사도 이용에 관한 부당이득반환 소송의 쟁점.

우선 결론부터 말하자면 대법은 A씨의 손을 들어 주었다. 소유자의 핵심적 권능인 사용 및 수익의 권능은 특별한 사정이 없는 한 대세적인 포기는 허용되지 않는다고 보았다. 아울러 사용 수익권의 포기의사를 해석할 때에는 토지를 소유하게 된 경위, 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 규모, 위치나 성상 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여야 하며 신중을 가해야 한다고 일축했다.

A씨의 사례처럼 등기부상에서는 분명 사유지로 기입되어 있으나 사실상 공용으로 토지가 이용되고 있는 경우 토지의 소유자는 해당 도로를 관리하는 지자체를 대상으로 부당이득반환청구가 가능하다. 일반적인 상식에서는 ‘당연히 이상한 일’이라고 볼 수 있으나 실제 분쟁을 진행하는 데 있어서는 이에 관한 책임을 누가 져야 하는지에 대한 첨예한 대립이 오가게 된다.

마포에서 부동산, 건설 분야에 법률 자문 및 사건 수행 해결을 담당하고 있는 법률사무소 현답의 장심건 부동산전문변호사는 “위와 관련한 유형의 분쟁이 가지는 특징은 토지의 소유주가 도로로 사용된다는 사실에 대해 인지하지 못했다가 뒤늦게 이를 알아채고 보상을 청구하려 할 때 발생한다는 점이다. 그래서 오랜 기간 토지의 사용 수익에 관한 소유자의 의사표현이 일절 없었다는 점, 이 때문에 지자체는 토지에 대한 사용수익권을 소유자가 포기했다고 볼 수 있다는 점, 실제 토지를 사용하고 있는 이용자가 불특정 다수이기 때문에 누구를 특정하여 부당이득에 대한 반환 청구를 할지 곤란하다는 점 등이 사건을 더욱 복잡하게 만든다.”고 설명했다.

- 원칙에 입각한 판례흐름을 읽어내고 제반 사정 고려한 전략을 구축해야 하는 이유

그래서 대법은 위와 같은 사안에서 법 원칙을 칼로 들었다. 바로 물권 법정주의다. 대법원의 한 판례 (2009다000000)에서 소유권에 대한 대세적 효력을 인정하며 아울러 대세적 포기가 인정 될 때에는 처분 권능만이 남으므로 물권법에 위배된다고 판시 한 바 있다. 이 판례는 A씨의 사례에도 적용 됐다. 새로운 유형의 소유권은 창출할 수 없다는 원칙인 물권법의 원칙에 의거하면 A씨가 가진 사용 수익에 대한 절대적 효력은 스스로 포기한다는 의사를 밝히거나 혹은 부당(또는 불법)행위로 인정되지 않는 한 타인에 의해 포기되어지지 않는 다는 것.

이에 대해 장심건 마포부동산소송변호사는 “여기서 중요한 것은 A씨의 사례처럼 책임주체를 특정 지을 수 있는 사안보다 그렇지 않은 사안이 많다는 것이다. 실례로 주민자치사업의 일환으로 시공한 도로일 경우 책임을 물을 대상이 주민자치위원회라고 할 수 있으나 만약 국가나 지자체가 공사 당시 공사비의 상당 부분을 담당했다는 점과 시공 이후에도 도로의 유지, 보수를 주로 담당했다는 증거를 함께 제출하여 공용도로로서 책임주체가 지자체임을 입증할 필요가 있다.”고 설명했다.

이어 장심건 변호사는 “앞서 대법이 언급한 바처럼 하나의 원칙만으로 사건을 확정지어 이야기 할 수 없고 토지를 소유하게 된 경위나 보유 기간, 그 밖에 자기 소유의 토지를 도시계획에 맞추어 분할하여 매도한 경위나 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등의 여러 가지 사정과 아울러 분할 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등(대법원 1989.7.11.선고 88다카 판결 참조)을 고려해야 하므로 법적 주장을 위해서는 자신의 상황이 어떠한지 사실관계에 대한 정확한 분석 및 정리가 필요하다.”고 조언하며 이런 경우 법리에 입각해 자신의 상황을 객관적으로 분석해줄 변호사의 조력을 활용하는 것이 좋겠다.“고 제언했다.

한편 마포에서 부동산사건을 비롯한 민사 소송 전반에 걸쳐 다수의 사건을 해결한 바 있는 장심건 부동산전문변호사는 법률사무소 현답의 대표변호사로서 법률상담부터 사건 해결까지 자신의 경험과 노하우를 아끼지 않는 변호사로 정평이 나 있다. 아울러 부동산, 민사 분야 외에도 건설, 기업자문, 형사 분야 등 다방면으로 법률 자문 및 사건 수행 해결을 해 나아가며 탄탄한 법률 영역을 구축하고 있다.